Blog · Poradnik inwestora

Czy inwestycja w apartament w górach się opłaca? Korzyści i ryzyka

Apartament w Tatrach czy Pieninach potrafi łączyć przychód z najmu z miejscem na własny wypoczynek. Nie jest jednak lokatą, która pracuje sama. O wyniku decydują lokalizacja, model obsługi, koszty i to, jak policzysz słabszy sezon, zanim podpiszesz umowę.

Skąd bierze się przychód z apartamentu w górach

Podstawą jest najem krótkoterminowy. Góry mają dwa mocne sezony, zimę z nartami i świętami oraz lato ze szlakami, jeziorami i spływami. Pomiędzy nimi ruch dają długie weekendy, ferie, wyjazdy firmowe i goście, którzy przyjeżdżają po prostu odpocząć od miasta.

Drugą korzyścią jest to, czego nie widać w arkuszu. Z własnego apartamentu korzystasz wtedy, kiedy chcesz, a w pozostałym czasie lokal pracuje na siebie. Dla wielu kupujących to właśnie połączenie wypoczynku i inwestycji przesądza o zakupie.

Korzyści, które przemawiają za zakupem

Realna nieruchomość. Zwykle kupujesz lokal z księgą wieczystą, który możesz sprzedać, przekazać albo przestawić na inny model najmu. To inna konstrukcja niż produkty finansowe, których nie da się dotknąć.

Dwa sezony zamiast jednego. Zakopane, Kościelisko, Białka Tatrzańska czy okolice Jeziora Czorsztyńskiego przyciągają gości zarówno zimą, jak i latem. Nadmorski apartament ma zwykle jeden krótki szczyt.

Obsługa bez Twojego udziału. W modelu z operatorem rezerwacjami, gośćmi i sprzątaniem zajmuje się firma na miejscu. Możesz mieszkać kilkaset kilometrów dalej i nie odbierać telefonów od gości.

Ryzyka, które trzeba policzyć przed decyzją

Obłożenie poza szczytem. Ferie i wakacje sprzedają się łatwo, listopad czy kwiecień już nie. Kalkulacja oparta wyłącznie na stawkach z sezonu będzie zbyt optymistyczna.

Koszty, które nie znikają. Opłaty wspólnoty, fundusz remontowy, media, podatki, ubezpieczenie i odświeżanie wyposażenia płacisz niezależnie od tego, czy apartament ma gości. Rozpisaliśmy je w tekście o kosztach utrzymania apartamentu w górach.

Zależność od operatora. Gdy obiekt prowadzi firma zarządzająca, jakość jej pracy przekłada się wprost na Twój przychód. Warunki umowy, sposób rozliczeń i zasady jej wypowiedzenia są tak samo ważne jak sam apartament. Przy condohotelu przejdź przez listę rzeczy do sprawdzenia przed zakupem.

Zmiany przepisów i rynku. Zasady najmu krótkoterminowego i jego opodatkowania mogą się zmieniać. Przed zakupem sprawdź aktualne przepisy z doradcą podatkowym i załóż, że konkurencja noclegów w popularnych miejscach będzie rosła.

Jakie apartamenty w Tatrach sprawdzają się jako inwestycja

Najlepiej bronią się lokale, które mają przewagę trudną do skopiowania przez sąsiedni pensjonat. Pierwsza to lokalizacja blisko tego, po co goście przyjeżdżają. W inwestycji Montea View w Kościelisku do kolejki na Butorowy Wierch jest trzysta metrów.

Druga to zaplecze, którego nie ma zwykłe mieszkanie na wynajem. Strefa SPA z jacuzzi i sauną w Kasprowym Parku czy SPA w condohotelu Hermitage wydłużają pobyty i pomagają sprzedać noclegi w chłodne dni. Trzecia to profesjonalna obsługa, dzięki której opinie gości są wysokie, a oferta dobrze widoczna w serwisach rezerwacyjnych.

Jak sprawdzić, czy inwestycja się opłaca

Zacznij od prostego rachunku na trzy scenariusze: dobry, przeciętny i słaby rok. W każdym policz przychód jako średnią cenę za dobę pomnożoną przez liczbę sprzedanych nocy, a potem odejmij prowizję operatora i wszystkie stałe koszty. Dopiero wynik słabego scenariusza mówi, czy zakup ma sens.

Poproś sprzedającego albo operatora o dane z podobnych lokali w tej samej miejscowości, a nie o ogólne statystyki rynku. Gdy ktoś obiecuje wysoki zwrot bez pokazania, z czego się bierze, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy. Jak liczyć przychód krok po kroku, pokazujemy w tekście ile można zarobić na apartamencie w górach.

Przegląd dostępnych ofert z lokalizacjami i modelami obsługi znajdziesz na stronie apartamenty inwestycyjne w górach.