Blog · Rynek pierwotny

Nowe apartamenty w Zakopanem od dewelopera. Co sprawdzić przed podpisaniem umowy

Pierwszego października dostaliśmy z placu budowy Kasprowego Parku przy ulicy Karłowicza piętnaście zdjęć i trzy krótkie filmy. Trzynastego przyszły 33 nowe wizualizacje Hermitage, lobby, pokoje i wewnętrzne SPA. Na rynku pierwotnym w Zakopanem dużo się teraz dzieje, a kupujący widzą głównie piękne rendery. Umowy już tak piękne nie są.

Lokal mieszkalny czy usługowy

To pierwsza rzecz, o którą zapytaj sprzedawcę. Wiele apartamentów inwestycyjnych, zwłaszcza w condohotelach, to lokale usługowe, czyli formalnie nie mieszkania. Od tego zależy, jak jesteś chroniony i ile zapłacisz.

Ustawa deweloperska, w obecnym kształcie obowiązująca od lipca 2022, chroni kupującego lokal mieszkalny albo dom. Wpłacasz pieniądze na rachunek powierniczy, deweloper odprowadza składkę do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, a przed podpisaniem umowy dostajesz prospekt informacyjny. Lokal usługowy kupowany osobno, bez mieszkania, tą ochroną nie jest objęty. Wtedy wszystko zależy od zapisów umowy, którą przygotował deweloper.

Różni się też podatek. Mieszkanie do 150 m² ma VAT 8 procent, lokal usługowy 23 procent. Przy lokalu usługowym pod najem część kupujących odzyskuje VAT, ale to zależy od tego, jak będziesz rozliczać najem. Ustal to z księgowym przed rezerwacją, nie po.

Umowa rezerwacyjna i opłata za nią

Przy lokalu mieszkalnym opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć jednego procenta ceny. Przy lokalu usługowym deweloper może zażądać więcej. Zapytaj, kiedy rezerwację zwracają, na przykład gdy bank odmówi kredytu, i czy na pewno wpłata zalicza się potem na poczet ceny.

Harmonogram płatności i co przy opóźnieniu

Duże obiekty buduje się latami. W condohotelu Hermitage przy Małym Żywczańskim zakończenie budowy zaplanowano na grudzień 2029, a otwarcie hotelu na 2030 rok. Kupując tak wcześnie, płacisz w ratach przez kilka lat, zanim apartament zacznie zarabiać.

Sprawdź, czy raty są powiązane z etapami budowy, a nie z datami w kalendarzu. Jeśli budowa stanie, nie płacisz kolejnej raty. Sprawdź też kary umowne za opóźnienie oddania lokalu i to, czy są symetryczne do kar za Twoje spóźnienie z płatnością. Często nie są. No ale o to da się negocjować.

Operator wybrany przed zakupem

W condohotelu umowę z operatorem podpisujesz razem z zakupem apartamentu albo zaraz po nim. Nie zmienisz go za rok, bo cały hotel działa w jednym systemie. Przeczytaj tę umowę równie uważnie jak umowę z deweloperem. Ile dni w roku możesz spędzić w apartamencie, jak dzielony jest przychód, kto płaci za odświeżenie wnętrz po kilku sezonach.

W kameralnych budynkach, takich jak Kasprowy Park z apartamentami od 29 do 60 m², operator najmu też jest zwykle wskazany, ale masz więcej swobody. Możesz zacząć z nim, a po kilku sezonach zdecydować inaczej.

Stan deweloperski czy pod klucz

Apartament w stanie deweloperskim jest tańszy, ale do pierwszego gościa dzieli Cię jeszcze wykończenie i wyposażenie. W Zakopanem ekipy w sezonie bywają zajęte na miesiące do przodu. Wersja pod klucz kosztuje więcej, ale zaczyna zarabiać szybciej. Policz, ile kosztuje każdy miesiąc bez najmu, i wtedy porównaj.

Odbiór lokalu

Na odbiór weź inspektora budowlanego. Przy lokalu mieszkalnym deweloper ma 14 dni na odpowiedź na zgłoszone wady i 30 dni na ich usunięcie. Przy lokalu usługowym te terminy wynikają tylko z umowy, więc sprawdź, czy w ogóle tam są.

Aktualne nowe inwestycje z metrażami i terminami zebraliśmy na stronie apartamenty inwestycyjne w Zakopanem.