Krok pierwszy: przychód brutto
Wzór jest prosty. Przychód roczny = liczba wynajętych nocy × średnia stawka za dobę. Problem polega na tym, że obie te liczby trzeba wziąć z rynku, a nie z prezentacji dewelopera.
Średnią stawkę sprawdzasz sam. Wchodzisz na portale rezerwacyjne, wybierasz konkretną miejscowość, filtrujesz po metrażu i liczbie osób, a potem sprawdzasz ceny w czterech różnych terminach: ferie, długi weekend majowy, sierpień i zwykły tydzień w listopadzie. Średnia z tych czterech jest bliżej prawdy niż jakakolwiek liczba z folderu.
Obłożenie szacujesz ostrożnie. Jeśli sprzedawca mówi o osiemdziesięciu procentach, poproś o źródło i o rozbicie na miesiące. Apartament, który stoi pusty przez listopad, kwiecień i połowę czerwca, nie osiągnie takiej średniej, choćby ferie miał zapełnione co do nocy.
Krok drugi: odejmij koszty zmienne
Od każdej wynajętej nocy odchodzą pieniądze, zanim zobaczysz je na koncie.
Prowizja portalu to zwykle kilkanaście procent wartości rezerwacji. Sprzątanie i pranie po każdym pobycie płacisz od pobytu, nie od nocy, więc krótkie pobyty są droższe w obsłudze. Media rosną z obłożeniem, bo gość ogrzewa mocniej niż Ty i kąpie się dłużej.
Jeśli oddajesz lokal firmie zarządzającej, dochodzi jej udział w przychodzie. To zwykle największa pojedyncza pozycja po stronie kosztów zmiennych, ale w zamian nie zajmujesz się niczym.
Krok trzeci: odejmij koszty stałe
Te płacisz niezależnie od tego, czy ktokolwiek przyjechał. Czynsz do wspólnoty albo opłata eksploatacyjna, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, fundusz remontowy, abonamenty za internet i telewizję.
Doliczyć trzeba też odtworzenie wyposażenia. Apartament wynajmowany na doby zużywa się szybciej niż mieszkany przez właściciela. Pościel, ręczniki, naczynia i sprzęt AGD wymieniasz częściej, niż zakładasz przy zakupie.
Krok czwarty: podatek
Sposób rozliczenia zależy od tego, czy wynajmujesz prywatnie, czy w ramach działalności, i od formy opodatkowania. To realnie zmienia wynik końcowy, dlatego przy każdej ofercie zalecamy rozmowę z księgowym przed podpisaniem umowy.
Nie doradzamy podatkowo i nie udajemy, że to prosta sprawa. Podpowiadamy natomiast, o co zapytać, żeby porównać oferty na tych samych zasadach.
Gdzie najczęściej zawyża się wynik
Obłożenie liczone od otwarcia sezonu. Jeśli ktoś podaje procent, ale liczy tylko od grudnia do marca, pomija miesiące, w których lokal stoi.
Stawka z sylwestra jako średnia. Najwyższa cena w roku pojawia się przez kilka noci. Podstawienie jej do wzoru zmienia wynik o rząd wielkości.
Pominięte sprzątanie. W wielu zestawieniach koszt obsługi pobytu w ogóle nie występuje, choć przy krótkich rezerwacjach to jedna z największych pozycji.
Gwarancja czynszu bez zabezpieczenia. Obietnica stałej wypłaty jest warta tyle, ile kondycja podmiotu, który ją składa. Pytaj, kto konkretnie gwarantuje i co się dzieje, gdy przestanie płacić.
